Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanır.  Kira sözleşmesi, diğer adıyla kira kontratı, taraflar arasında ilgili mülke ait sorumlulukların yazılı hale getirildiği bir anlaşma olduğun için oluşabilecek herhangi bir anlaşmazlıkta başvurulan ana kaynaktır. 

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinin sona erme tarihi bellidir ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sonlanır. Konut ve işyeri kirası ile ilgili kanunda yer alan maddelere göre bildirim yolu ile ya da dava yolu ile sona erebilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü dava, taşınır taşınmaz ayrımı yapılmadan sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Kira Tespit Davaları

Kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde kapsamında belirlenir. Kira bedelinde maksimum sınırı TÜFE oluşturur. Bu sınır tarafların ilgili konuda anlaşıp anlaşmamasından bağımsız olarak kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olmasına veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira tespit davası açılabilir. Kira tespit davasını kiralayan, kiracı veya yeni malik açabilir. 

Eğer kira sözleşmesi her yıl yenileniyorsa, tespit davası için belirlene süre de her yıl yenilenir. Kira tespit davası ıslah edilemez ve belirsiz dava olarak açılamaz. Kira tespit davası değerlendirilirken geçmiş 12 aydaki TÜFE artışı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri gibi kriterler göz önünde bulundurulur. Kira sözleşmesi, sürekli bir sözleşmedir ve zaman içerisinde kira bedeli değişebilir. Kira bedeli artışı konusunda taraflar anlaşamaz ise kira tespit davası açma hakkı doğar.

Tahliye Davaları

Kanunda yer alan hükümlere göre kiracı temerrüdü sonucu tahliye davası açılabilir. İlk aşamada noterden ihtar çekilir ve kiraya veren tarafından kiracıya yazılı olarak bir süre iletilir. Konut ve işyeri kiralarında bu süre otuz gündür.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesine göre özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu yerine getirilmez veya ihlal edilirse, kiracının tahliyesi mümkündür. Bu durumda kiracıya en az otuz gün süre verilir ve aykırılığın giderilmesi için yazılı bir ihtar verilir. Kiracının bu durumun düzelmesi için bir faaliyete geçmemesi nedeniyle tahliye yapılabilir.

Ayrıca, kiracının mülke kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren kişi veya komşular açısında zorluk yaratması durumlarında kiraya veren, yazılı bir birldirim ileterek sözleşmeyi hemen feshedebilir.

327. madde kapsamında sözleşmenin sona ermesi durumu da tahliye için geçerli bir sebeptir. Belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi için taraflardan birinin fesih ihtarında bulunması gerekmez.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirimi özel bir şekle tabi değildir. Her iki taraf da fesih için ihbar bildiriminde bulunabilir.  

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için problemli bir duruma getiren bir durumun varlığı söz konusu olduğunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Not: Makaleler sayfamızda yer alan tüm içerikler, ilgili mevzuat çerçevesinde konuyu genel hatlarıyla ele almaktadır. İçeriklerimiz yalnızca bilgilendirme amaçlıdır.